写给“上海1128地产新政”:买自己的房,让屌丝看空去吧

2016-12-22 18:04 金法 阅读 19283

2016年春节前后的两拨利好政策,节后一线城市房价开始出现一轮上涨,随后出现房东惜售和房产交易中心人满为患的情况。而上海链家等中介被爆出利用“首付贷”等金融产品帮助客户“配资”买房,而有坊间传言认为仅上海链家就有3000套房源利用首付贷进行买卖并增加了楼市的杠杆。一时间首付贷、房产中介、投资客就如过街老鼠人人喊打。

不断上涨的房价也引起了监管层的关注,于是首付贷被直接叫停,房产中介被谈话,2016年三月新的限购政策出台。房价上涨的元凶被一一打倒了,一时间看空人士们纷纷高呼上海房价将快速回落到15年初的水平

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然而四月份泗泾地王的出现给了新政重重的耳光,之后就是虹口、周浦、青浦、南桥、嘉定接二连三的地王向市场明确发出信号:五年后外环8万似乎已经成为定局,于是上海房价开启上涨2.0模式。这一次微信公众号、中介甚至还有国企阴谋论再次成为上涨的背锅侠,在约谈了一波中介、封了一堆微信号之后,“震惊!上海房东降价250万卖房”的新闻开始刷屏了,然而没有多久,一则传言点燃了2016年上海楼市最荒唐的一幕,离婚买房离到民政局系统瘫痪,旋即上海楼市进入暴涨3.0。所以楼市上涨怪离婚、怪投机咯?

于是10月中旬就有了XX媒体的一篇报道《上海离婚不到半年银行不能贷款 为买房假离婚者吃亏》,文章称某银行“已经内部传达,今日开始对“离婚不到半年”的房贷申请人严查,离婚前若不符合贷款申请资格,则即便其离婚,也对其直接停贷。”明确告诉大家这婚不能离啦。但是房价还是再涨,看来杀杠杆杀的不够狠,此时打击房价就像打击”恶意做空“一样似乎成了政治正确,11月28号,第二波调控政策来了,二套首付改善性住房变50%,其他的变为七成首付。

现在成交量下降的新闻又开始铺天盖地了,那么上海的房子现在还值不值得投资?笔者认为值得投资,而且是未来几年最优质最保值的资产,而目前市场看空的逻辑根本不成立,所谓投资客、杠杆、首付贷也仅仅是上海房价上涨的替罪羊。

现在就让我们来一一看看市场看空的逻辑到底是怎么错的。

看空逻辑一:上海本地人人好几套住房,未来房子根本没人买

看空上海房价的人最喜欢说的一句话是,上海人家家好几套房子,以后人口老龄化,这些房子都会空出来,根本不会有人买房子。或者是上海有大量外地炒房客,住房空置率特别高。而事实是否如此呢?

根据上海市统计局的统计数据,根据上海市统计局统计,1978年上海人均住房面积是4.5平方米,当年人口是1104万人,1978年前上海的住房总面积是4968万平方米;而从1978到2016年11月的数据,这38年来,上海市累计竣工的房屋数量合计为64277.34万平方米,这里的竣工面积只是简单累计加总并未考虑拆迁的情况,因此房龄38年以下的住宅面积显然是要远远低于这个简单加总面积的,两者合计69245.34万平米。考虑到上海市在90年代曾有过的“百万居民大动迁”,房龄38年以上的住宅基本所剩无几。因此这个上海市住宅存量的估计基本是严重高估的。

即使如此,根据2015年末上海市户籍人口为1433.62万的统计数据,2015年末上海人居住宅建筑面积是48.3平米。而根据《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》里“至年末,城镇居民人均住房建筑面积35.5平方米,折合人均住房居住面积18.1平方米”的得房率来算的话,上海户籍人口的人均住宅居住面积是24.62平方米。也就是说三口之家的上海户籍家庭人均居住面积是73平米左右,也就是产证面积应该是140平米的大三房。

这里的计算是直接假设上海2425.68万常住人口中那没有户口的1000万人是没有房子的。可以说这个估计实际上是严重高估了有上海户口人群人均住宅面积的。实际上如果根据市场普遍认为的上海市住宅面积累计5万亿平方米来计算的,这个数字就是34.88平米,和上海市统计公报几乎相同,三口之家的居住面积为50平,建筑面积仅为100左右。

也许读到这里,你依旧认为没有说服力,因为这里的户籍人口里还有大量的新上海人,而大家眼里的上海人是土生上海人。那么我们来算一算土生上海人有多少人。根据上海市统计局数据,1989年也就是浦东开放的前一年,此时外地人尚未大量涌入上海,并且全国范围内已经开始严格推行了计划生育,这样便于我们用全国数据推算土生上海居民及其后代人数。

上海常住人口1311万人,其中户籍人口1283.35万人。1989年中国人口是11.27亿人,2015年中国人口是13.67亿人。如果按照全国人口增长幅度来算,那么2015年在上海生活了27年的家庭的人口应当是1556.64万人。这么一算,上海土著们的人均住宅面积真心要感谢计划生育。

不可否认的是,虽然有大量上海本地土著在上海的动迁过程中享受了大量的实惠,形成了一个看似富裕且数量巨大的拆二代群体。但是所谓上海本地人人好几套住房,未来房子根本没人买的说法根本不成立。考虑到住房老化以及婚嫁等情况,上海本地人也依旧对上海房产存在需求,而且这种置换带来的需求只会带来更加可怕的消费能力。

看空逻辑二:贷款收紧房产要崩

第二个看空人士经常提到的论点就是上海居民购房存在严重的高杠杆行为。在媒体的报道中,人们似乎产生一种错觉,那就是现在上海买房的人几乎都是首付贷才能买的起,因此只要收紧贷款,就没人买得起房子了,只要房地产市场出现轻微波动,高位接盘的房奴们就会和2015年股灾中的投机客一样,纷纷爆仓,而房价也会一泻千里,一如上个世纪九十年代的东京。因此2016年11月28日限购新政一出,看空的人们如过节一般,似乎房价已经开始暴跌,他们马上就可以去捡拾筹码一样。

而事实是什么样子的?上海楼市的杠杆到底有多高?到底有多可怕?首先看首付贷,作为上不得台面的融资产品,市场上似乎并没有官方的数据,但是我们可以简单的估算一下首付贷的水平。根据从2016年3月初开始,深圳对小贷公司、P2P等为购房者发放首付款进行排查初步掌握的数据,深圳首付贷存量规模在20亿元以上。根据中原地产深圳研究中心数据显示,2015年,深圳新房成交面积超过660万平方米,同比大幅增长65%;二手房成交量1060万平方米,同比增加120%,两者合计超过1700万平方米,全年成交均价处于2.9万元~4.5万元/平方米,按3.6万元/平方米的中间价计算,深圳去年房地产成交额超过6000亿元。

这样算出来是说首付贷在深圳房市的规模在0.3%左右。那么相比较作风更加激进的深圳,相对四平八稳的上海人又能贷多少首付贷?就算翻个三倍,也不超过1%。事实上,在媒体的报道与舆论的压力下,首付贷早在2016年年初就成为房价上涨的替罪羊被一棒子打死了,其影响也基本可以忽略。

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看完首付贷,我们再看正规军房贷。目前,全上海市的住宅根据前面计算1978年后竣工住宅面积是64277.34万平方米,之所以剔除1978年之前的面积是因为1978年之前的住房几乎拿不到贷款,同时缩小分母,增强说服力。下一步,按照上海统计局42000元的成交均价计算,则总市值在25万亿左右。值得注意的是,这里的成交均价是备案价格,在实际操作中,为了降低税费成本,备案价格往往低于实际成交价格。另一方面,全上海的“房贷余额”。

包括按揭和抵押消费等等,总额约9300亿人民币。也就是说,在上海的全部房地产价值中,只有0.9/25=4%,只有4%的市值是抵押给银行的,这个已经被高估过的数值是非常非常低的。根据国内著名房地产投资人欧神的分析,这个数值要远远低于美国“次贷危机”爆破前的数据,也低于日本,香港,房地产崩盘前的数值。美国“次贷危机”前,抵押比例约为10%。可以说目前的房市杠杆率并不高。

从另一个角度讲,2015年上海的一二手房交易金额,根据新闻报道总值大约在14000亿元左右。可是2015年末上海的“房贷余额”仅仅从6500亿,增加到9300亿左右。净增2800亿。2800/14000=20%。哪怕考虑到这6500亿中包含一部分“还款”金额。其总比例,也不会超过25%。换而言之,上海人购房的首付基本上实在75%左右。

这个数据看上去似乎有点惊人,有看官会说我身边的人都是30%首付还掏空了三代积蓄,75%首付的都是哪些大爷?然而事实是这些人是存在的。买千万豪宅的人是谁?是现在手上有500到800万房子的人在置换。那么他们的房子卖给谁?卖给手上有200到500万房产要置换的人。食物链的末端是那些好不容易凑够几十万到百万首付的人。而这条食物链中间的每个环节,资金空缺就会产生贷款。   

所以你看,对于买房的这部分人来说房价贵不贵?贵!买不买得起?买得起!怎么买?那我告诉你,即使是每个月收入几千的两个年轻人,一起凑到首付,然后贷款买两三百万的房子,也并不是那么可怕。如果你还是觉得买不起,还是觉得贵。那么笔者倒是想问问,你觉得香港房价高吗?你觉得伦敦房价高吗?你觉得纽约房价高吗?

所以你凭什么就认为我们的一线城市房价高的不可理解呢?就像知乎里曾有一个回答说:现在的一线房子本身就是奢侈品,奢侈品在中国从来不缺买家,但是奢侈品确实是大多数人无法承受的消费。你没去计较香港,伦敦,纽约的房价,因为对你来说太遥远,去那些地方太麻烦,而你买张几十几百的火车票飞机票就能跑去北上广这些一线城市,看起来好简单,所以你觉得得到这些世界级城市的一席之地也必须很简单吗?很抱歉,和你想法一样的人太多了,所以注定无法简单。

看空逻辑三:经济形式不好,房产要崩

现在最喜欢说的一句话就是经济脱实向虚,或者说“实业误国,地产兴邦”,亦或是高房价挤走了企业,还有就是现在经济形式这么差,根本托不住实体经济。那事实是什么样子的?

首先喊“实业误国,地产兴邦”,实业真的不赚钱么?房地产真的就是暴利么?实际上,中国目前房地产依旧景气的就只剩下一线城市和部分二线城市了。三四线房地产不景气已经成为共识。在房地产最为惨淡的2014年,根据wind统计房地产行业并购标的交易达245宗,总价值为1210亿元,同比暴增80%。这说明当时很多房企日子实在过不下去的,只能“卖儿卖女卖身”。

如果说绿城股权之争、佳兆业遭遇“黑天鹅事件”而卖身,还只是大房企的个别案例,那么成千上万房企默默撤退、甚至以老板跑路为结局,更能说明中国房地产开发业正在经历的强震与剧变。而根据笔者对于房地产行业的净利率的计算,房地产行业的净利率也不是那么的漂亮,回暖的2015年其行业平均净利率居然是负的,而其中位数也仅仅是9%。

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那高房价到底有没有挤走企业呢?我们说土地贵,房价贵的时候,我们关注的是住宅价格贵,是住宅土地贵。事实上,其他类型的土地价格相对住宅价格近乎廉价,涨幅也相对平稳。以大多数读者相对熟悉的商住为例,商住目前在上海地区的价格,视地段好坏档次高低是同地段住宅的三分之二到四分之一的价格。但是为什么没人买?无非四条,第一使用年限短;第二使用的不是民水民电成本高;第三难出手,出售税费高;第四不能落户口。

但是对于企业用地来说一二四他需要考虑么?第三条工厂的出售本身周期就长,似乎也不在乎多个几个月。我们来看看工业土地价格多少?以下是2016年几个重要城市的工业用地的楼面价格走势表,上海在11月的楼面价只有不到700元,考虑到这是平均值可能受远郊影响,不妨翻个2倍,再按照一倍建安成本计算也不到3000元。如果这种厂房都建不起,我觉得这企业离倒闭也不远了,走就走吧。

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第三个经济形势不好,这得看和谁比,怎么比?跟过去飞速发展的十几年比,现在的GDP增长速度确实不尽人意。但是和其他国际比较呢?根据世界银行的数据,2015年世界约70个主要经济体的国内生产总值,按照可比价格计算的实际增长速度排名,印度以7.5%的增速排名世界第三,中国以6.9%的增速排名世界第四。而我们说60年代日本经济腾飞时候的增幅是多少呢?

也就是这个水平。如果说中国房价要日本的模式,日本房价,经济腾飞时代与增幅2%到3%的稳定发展阶段保持了30多年的上涨周期,按照这个逻辑房价像日本那样崩盘还有30年。这是在唱衰还是在给上海房价背书?还有人会说和中国的人均收入相比,上海的房价太高了,一定有问题。出门左转,看看孟买、胡志明、河内、仰光、罗安达、拉各斯,然后我们再来谈谈相对价格。也就是下一个看空逻辑,租售比,收入房价比。

看空逻辑四:租售比这么高,买房不如租房;房价收入比这么高,未来房价一定崩

租售比是个很有趣的东西,似乎只要谈上海房价毕谈租售比,前段时间更是除了一篇神文,分析头头是道,结论是买房的价格足够住一辈子宾馆并且送孩子进外国语学校。美国只有20到30的租售比似乎也成了上海必跌的铁证。而且从数据上来看似乎也确实是那么回事。

美国各城市房价收入比、租售比

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但是似乎也有人告诉你买房永远比租房划算。首先制度设计上租买不同权,保证了租房客不能享受房子所在地的教育、医疗等公共资源。以上海为例,在上海的外地户籍小朋友上幼儿园都是三证优先,哪三证呢?房产证、工作证和居住证。如果没有呢?视情况安排,也就是民工子弟学校欢迎你。如果是本地户籍呢?没有房子户口落在人才交流中心,这叫控制户,据说出国都有点麻烦。这部分是买房给你带来的隐形好处。那么经济上的好处有没有呢?如果没有,诚如网友所说一辈子住五星级酒店,孩子上外国语学校倒也潇潇洒洒。

诚然单纯的站在现在这个节点来看来看上海租售比确实高,50的租售比对于房东来说靠着租房收租,如果房价不上涨,似乎不如买理财产品,经济上似乎没有好处。但是,要知道当你买下房子的时候,房子的价格就锁定了,那房租呢?房租永远是跟着市场走的。实际上在过去的几十年中,上海每年平均的房租涨幅是高于10%的。如果按照这个平均房租涨幅,多少年收回成本呢?

不妨模拟一下。年份1买入了价格为50,年租金为1的上海房产。算上通货膨胀10%的年租金涨幅19年回本;算上通货膨胀率5%的年租金涨幅26年回本。房租的年化收益均超过了理财产品,换句话说即使上海房价不涨,投资上海房产也是比买银行理财产品更好的理财方式。

Clipboard Image.png房租年增长10%、5%情形下房租收益分析

至于国外的高租售比,那是因为人家有物业税和房产税,扣完物业税与房产税,再算算租售比,也许你就想说一句话:天下乌鸦一般黑。

那收入房价比呢?其实谈这个之前,我们最经常听到的一句话是什么?07年的时候某地某地只要多少多少钱。或者这个地方居然要这个价格。问题是07年的时候说这句话的人看到他现在觉得便宜的某地会说这个地方居然要这个价格,而那时候他看得上的地方他压根买不起。不要以为买的早的人当年买的很轻松,当年都是扒层皮,只不过随着收入的上涨,房贷压力变小了而已。

读者会说,原来就是很便宜!无图无真相。那么我就放图给大家看看上海的房价与收入比保持这个高状态多少年?很不幸的告诉你38年了。是的,1989年大学生不吃不喝100年才能买套两居室。所以如果从收入房价比的角度来看,上海房价实际是变便宜了,相对便宜了。

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看空逻辑五:人口老龄化,投机客遍地,当年的东京就是未来的上海

说人口老龄化其实无非是说,未来的上海没有接盘侠,没有买盘的市场必然会下跌。这个逻辑是正确的,问题是没有接盘侠的假设是错误的,我们来简单计算一下未来上海有多少接盘侠。

上海的住房自有率真心是个很暧昧的东西,官方的正式报道几乎没有,相关的统计主要来源于科研单位和机构。2016年深圳第一次公开公布过一次,结果吓人,居然只有34%,这也就是官方报道缺失的原因吧。社科院的调查说上海家庭住房自有率70%,常住人口自有率60%。

2012年的浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室与《小康》杂志联合发布《中国居住小康指数》报告则显示上海住房自有率则以67.9%垫底。而唯一官方的统计则是来自2010年全国第六次人口普查的结果“住房来源看,人户分离人口与全部户籍人口住房来源都是以购买为主,但两者相比人户分离人口住房购买比重更高,为75.8%,高于全部户籍人口的11.3个百分点。其中,购买商品房为48.4%,高于全部户籍人口13.7个百分点。

可以看出,人户分离人口居住条件明显优于全部户籍人口平均水平。”根据这句话,上海户籍人口的住房自有率只有64.5%。换句话说几乎所有的统计都显示上海的住房自有率不会超过70%。

而上海有接近2500万常住人口,按照这个住房自有率水平也就是说未来五年还有1000万接盘侠,大概500万绝对刚需。我这还没算改善,投资需求。上海全社会施工面积2015年是15090万平方米,这个里面住宅的比例多大呢?1560万平方米。啥概念,1000万接盘侠一人30平的话就是3万万平方米。大概要盖20多年。20多年,房子该换的换,该买的买,现在四五岁的小娃娃也成了新一代接盘侠。    

而这个接盘侠仅仅是来自常住。再算算打工的,这都不在统计内,根据人口普查数据,外来务工人员是703万。据公安部门统计,2013年上海全市现有来沪人员1100.09万人。这些是浮在表面的,那些没有缴纳保险,却实实在在在工地上,工厂里挥洒汗水的人并没有统计在内。这些人也许买不起房,但足够撑起上海坚挺的房屋租赁市场。这种不愁租,不愁卖的优质资产你到哪里找?   

此外上海是可以以公司的名义购买住宅,上海作为中国的经济中心、金融中心、贸易中心,集聚了大量的优质企业,这些企业也是住宅市场的潜在买家。

之后我们来谈谈外地投机客。上海的外地投机客有多少?能不能影响市场?实际上2011年限购以后,投机客的生存空间已经被打击过了。但是依旧是有办法买房的。具体操作手法就是只备案不过户,因为上海在11年以后限购,资格的审核是在办理产证阶段的。因此没有资格的外地买家在买下房子备案以后,并不过户,待转手后或者取得房产证后再过户。

这种现象存不存在?存在。多不多?不多?因为这种行为涉及合同的重新签订,在房价快速上涨的背景下,这种交易必须建立对开发商绝对信任的基础上才能进行,而绝大多数投资客做不到这一点。随着314新政的落实,审核放到了备案制度之前,最后一条投资道路也被堵上。如果说2016年之前上海房价上涨可以怪罪炒房团的话,2016年以后的房价上涨真的和炒房团一点关系都没有。至于离婚买房。千分之三点八的离婚率并没有出现大波动,这群人占总购房人群的比例真的少之又少。

看空逻辑六:国外房地产没泡沫,房价稳定无人炒,而上海交环农田成片不断涨,所以我们高了

国外真的没有泡沫吗?国外真的不涨么?是不是只要涨都是因为中国人炒的?房价涨有两种因素,一个是投机,一个是本身的价值。后者,只是经济还在发展,主要是由土地的供应决定的。比如,纽约曼哈顿,岛就那么大,土地供应被天然局限索死,当然随着城市经济发展而寸土寸金。比如,在加州,在 70 年代以前,房价都是不高的。但是从那时起,加州开始实行很多土地保护政䇿,把大量的地以环保为由变成不能进行商业开发的环保用地。

现在加州有90%的土地是受保护的。没有新地,经济大发展,人要买房,当然只能买卖已有的土地,房价就突飞了,要跌,也有限度。所以在过去的42年中,加州房价几乎就没有停止过上涨。类似的,自打内华达州在 1990 年左右有了土地限制后,内华达州的房价也开始了上涨之路。与之对应的是土地供应管理最松的德州,在休斯顿连 zoning 都没有,随便造。所以德州的整体房价相对经济水平,是非常便宜的。

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类似的国内我们有耕地保护红线,这条红线的存在就意味着即使上海有着大片白花花的农田,那也是不能开发的,异地调地也早已经被禁止。根据规划“十三五”期间,上海将逐年减少用地增量,到2020年要守住3185平方公里的土地红线,也就是说上海只剩下60平方公里的新土地可供开发,未来5年上海平均每年只剩下12平方公里的新增建设用地。

这是什么样的概念,上海的外环是99公里,也就是说只能沿着外环外拓600米。而这其中,住宅的比例又占多少,根据上海统计局的统计上海全社会施工面积多少呢?15年是上海全社会施工面积是15090万平方米,这个里面住宅的比例多大呢?1560万平方米。按照这个比例的话,新增加的土地中住宅不会超过7平方公里,大概就是100个中型小区的样子。这也就是为什么今年以来上海的土地拍卖地王不断的原因。

分析至此,我们基本可以得出结论,两轮调控下来,上海房价基本不会受到太大影响。之所以说基本而不是完全,是因为有一个群体会受到巨大打击那就是改善房群体。按照目前“认房又认贷”的标准,对于卖掉自己的唯一住房,更换大房的改善型客户来说,原本他“首付三成”,现在却是“首付七成”(普通住房那档次基本也不存在改善说)。

举个例子,目前市面上很常见的就是外地小夫妻打拼几年后,把自己原有的大约300W左右“老破小”卖了。自己再贴一点,再问银行借一点,买一个目标价在600~800W的改善住房。这种以小换大的策略中,“小房子/大房子”的比值一般在50~60%之间。在“11.28”房产新政规定下,这一类的人群就处于一个非常尴尬的境地,甚至有可能会延后他们的购房计划。那么短期来看“改善型二手房”就可能会出现滞销,甚至可能会降一点点。为什么是二手降一点点,一手呢?上海的新房库存周期实在太短,房源也太少,改善户型往往是100-150平的主力户型,最多日光不再,至于降价可能性几乎为零。

限购的另一个后果就是彻底改变了人们对于持有房产的态度,尤其是持有多套房子的人对于房产的态度。目前的上海限购,对于拥有两套以上住宅的家庭来说,卖了就是卖了,卖了一套,我就是永久性地损失了一套。本来有10套房子的家庭卖了一套,这辈子最多只能持有9套了。在这样情况下,如果社会依旧对上海房价看涨,依旧认为通货膨胀将继续存在,那我又何必要卖呢,不如一直抱着。因此“1128新政”将意味着未来抛盘的减少,房源的减少甚至会导致房价的上升。而玩笑中的“有房子”阶级和“没房子”阶级也将慢慢形成。

是的,2016年限购后的上海楼市似乎被速冻了,但是老百姓其实不在乎交易量的多寡,他们在乎的是交易价格。

面对一篇空头狂欢庆祝之后的上海楼市,面对这样一个高流动性(千万级别接盘侠)、高附加值(落户、入学、就医)、低杠杆还被限购剔除了投机客的优质资产,如果你是刚需,你的选择只有一个:现在接盘,或者在未来以更高的价格接更差的盘。如果你是土豪,那就买自己的房,让屌丝看空去吧。